不動産投資ロードマップ

この記事は、“築古戸建て現金買い戦略”のロードマップです。この戦略のメリットは借金をすることに伴う金利上昇リスクや返済リスクがなく、安定した大家業をすることができる反面、規模の拡大スピードが非常に遅いというデメリットがあります。

そのため王道の不動産投資ではなく時間もかかるものの、安定して着実に進むことのできる投資手法だということを理解していただいた上で読み進めてください。

規模の拡大が遅い理由は、【Step.2】戦略編の『現金買いと融資戦略の違い』で解説しています。

Step.1 基本編

このstep1.基本編では、不動産投資を始めるにあたって知っておきたい基本的なことについて書いていきます。

大きな借金を抱えることなく、現金で不動産投資を始められることが築古戸建て投資の魅力の一つです。
下記の記事では築古戸建投資のメリット・デメリットについて解説しているので参考にしてみてください。

物件取得〜入居までの間には多くの費用がかかります。
私も不動産投資を始めたばかりの頃、「え！？こんなに色々お金がかかるの！？」と驚いたことがあります。

下記の記事では、家賃収入を得るまでにどのような費用がかかるのか？を解説しているので、参考にしてみてください。

家賃収入の20〜30％は経費で消えていきます。

現金で買い進めると借入の返済がないため、一見手残りが多そうですがそれでもかなりの下記の記事を読むことで、現金での拡大がいかに大変かがわかると思うので参考にしてみてください。

不動産投資には様々な利回りがあります。
それぞれの利回りの違いを理解することで安定した賃貸業を営むことができます。

• 周りの理解を得る

Step.2 戦略編

DIYでは見えないコストがかかってしまい、早く客付のできる外注の方が有利という場合もあるので参考にしてみてください。

不動産投資を始める方に読んでいただきたい一冊を紹介しています。
本題であるリフォームコストの削減ノウハウは必ず読んでおきたいこと間違いないのですが、他の書籍と違い、「不動産投資で利益を出すことは本当に難しい」とも伝えてくれる数少ない本です。

• 現金買いと融資戦略の違い
• 個人で買い進める？それとも法人？
• 出口戦略（短期売却は宅建士の資格が必要）

Step.3 物件探し編

物件探しで欠かせないのが、「いくらで貸せそうなのか？」「賃貸需要はあるのか？」という賃貸需要調査です。
ライフルホームズの「見える！賃貸経営」でも賃貸需要マップを見て調べることができますが、実際に現地の客付け業者さまにヒアリングすることで、データでは見えない需要がわかることがあるので、私は必ず現地の仲介さまに問い合わせるようにしています。

私が普段行っている客付け業者さまへの問い合わせのやり方を解説しているので参考にしてみてください。

投資対象にならない物件やその理由について解説しています。

下記の記事では、私が普段行っている物件探しのやり方を徹底的に解説しています。この探し方で問い合わせる物件を絞り込むことで、前回と前々回の物件は10件以内の問い合わせで投資対象の物件が見つかっています。

• 買わない方がいい物件（借地権など採算が合うならOK。立地は？）
• 路線価の出し方
• 内見での振る舞いは超重要！担当者様から信用を失ってしまう行動とは？

下記の記事は一番読んでほしい記事です。
「安く買えたらいいなー。」と漠然とした考えで安易に指値していませんか？利益背反だということを知らないと希望金額の指値を通すことは難しいです。

この記事ではやってはいけない指値交渉のやり方やその理由について図解で解説しています。

この記事では物件への問い合わせのやり方を1言一句マニュアル化して徹底的に解説しています。内見に使う交通費や時間の削減だけでなく、あらかじめギリギリの金額を知ることができるので、この方法に変えてから効率的に物件の仕入れをすることができるようになりました。

Step.4 リフォーム編

• 設備の耐用年数
• 修繕費用

修繕計画を立てるためにライフラインが使えるかどうかチェックする必要があります。この記事ではどんな点に注意してチェックすればいいか解説しているので参考にしてください。

築古戸建は全てを修繕していたらお金が残りません。しかし、修繕せずに貸し出せば建物の老朽化も激しくなってしまいます。この記事ではどの程度修繕したら一番お金を残すことができるのかについて解説しています。

• 修繕費用を削減するならLPガス業者様に依頼しよう！
• どのくらいまで修繕するのかを家賃を元に計算 家賃アップにつながる設備
• どんな業者様が安くやってくれるか？
• 修繕費用目安（高額にかかるものから書く。くらしのマーケットでわかる）
• なんのサイトを見て探したか？
• 信頼できる業者を探すことで簡単になる。業者探し大事
• お風呂のDIY
• やっていいDIY。やらない方がいいDIY
• 畳から洋室化への切り替え
• 外注した方がいいものとそうでないもの
• 最初に戦略をたて、決めたらそれ以上やらない
• 100均で揃えられるオシャレステージング（見せ方・撮り方）
• 写真撮影（コツ）

Step.5 客付け編

• 契約までの流れ
• 契約書の特約は何をつけている？
• 空室期間が長引いても、高めの家賃で入居付するのは間違い？

contents.1 運用編

• 遠方物件はどう管理したらいい？

下記の記事では、どんな保証内容で火災保険に加入すればいいのかを解説しています。私の火災保険のプランもご紹介していますので参考にしてみてください。

contents.2 リスクヘッジ編

• 災害、空室、滞納、修繕、孤独死
• ペットの汚損破損
• 外人のデメリット（ツイッターリンク参照）

• やめた方がいいこと（自分で登記、司法書士手数料をケチること）
  • セルフ登記のリスク
    • 抵当権抹消登記がされていない
    • 書類不備で移転登記されない
    • 司法書士が事前に謄本チェックしてない

contents.3 融資編

• 融資までの流れ
• アプローチすべき銀行（公庫、信金、地銀）
• 受けられる融資制度はたくさん！
• CFが出ている分だけ借入できる
• 借りられる金額は？（個人の属性によって決まる“と書かれているが、“返済できる範囲“で借りれる）
• 融資の借り方(金利が高くても長期で借りる。最初に多く借りる)
• 固定、変動どちらでもいいかな。
• 共同担保、保証人は極力なしで借りる。

【Contents.4】おまけ編

• 空室対策の考え方（自分の条件見直し）
• 住宅ローンで一棟ものが建てられる？
• 贈与税は110万円以下はかからない