【物件選び】価格の下がりづらそうな物件とは？【築古戸建て投資】

今回この記事では、築古戸建てで不動産投資を始める方に向けて、「どんな物件が値下がりしづらいのか？」「どんな物件を避けるべきなのか？」を書いていきます。

私の経験上、価格が下がりづらい物件は下記の通りとなります。

• 所有者様居住中
• 売り出し価格が固定資産税路線価以上
• 売り出して間もない
• “売主”物件
• 問い合わせが殺到する価格帯の物件
• 物件・道路付けにも問題がない物件
• 売主様が売り急いでいない物件
• 管理に困っていない物件

順番に見ていきます。

所有者居住中の場合

所有者様がまだ住まわれている場合、私は検討対象から外しています。

なぜなら、売れなくても生活に困らない場合が多く、売り急いでいない可能性が高いからです。
また内見時は家具家電などの家財道具がたくさんあるので、重大な瑕疵を見落としたりするケースもあります。

実際私も居住中の物件の内覧をしたことがあるのですが、下記の点から検討しづらいと感じました。

✔️ 生活している中を見なければいけない
✔️ 写真撮影を禁止される
✔️ 時間制限がある
✔️ お風呂やトイレなどの水回りや点検口の中といった場所も確認することができない

中でも写真撮影ができないのはネックです。不動産投資を始めたばかりの方にとっては内見中に必要箇所を全て見ることは不可能だからです。内見時に写真を取ることができれば、後から写真を見返して修繕費を見積もりしたりできるのですが、それができないのであまりオススメしません。

このような理由から私は居住中の物件は検討対象から外すようにしています。

売出し価格が土地値以上

売出し価格が土地値以上の場合、売主様が物件に対し強気で考えられている可能性が高いです。この土地値は固定資産税評価額を基準にしています。固定資産税路線価は全国地価マップから調べることができます。

過去に問い合わせた経験からですが、土地値以上の価格で出ている物件は「売主様は値下げを考えられていない」との返答をいただくことが多かったです。そのような時、物件を預かる担当者様も「この金額だと解体費用も必要になるので、買主様側には相場以上の金額を負担させてしまうことになる…」と悩まれている方もいらっしゃいました。

なぜ「相場以上の価格をつけてしまうのか？」にはしっかりとした根拠があるようです。
調べてみると売主様側には「保有効果」という心理学の働きが関係しているようで、この「保有効果」は、自分が持っているものに愛着が湧き、相場以上に価値があると錯覚してしまう心理効果だそうです。

また、地域によっては相場が固定資産税路線価以上のエリアも普通にあるので、その地域の実情に合わせて見ないといけません。

そのような心理や地域相場によって価格交渉が厳しくなる可能性が高いので、私は検討対象から外しています。

売出して間もない物件

売り出したばかりの物件は値下がりしづらいと考えています。なぜなら、売主様もどの程度反響があり、いくらが妥当なのかを見極めたいからです。

そのため、値引き交渉に応じてくれるケースは少ないと考えた方がいいと思います。
しかし、「売り急いでいますか？」「いつから売りに出していますか？」など直球の質問を投げかけてしまうと仲介様に不信感を抱かせてしまうため、ご注意ください。

一例を挙げると下記の通りです。

「売り急いでいますか？」▶︎「急いでたらなに？」
「いつから売りに出していますか？」▶︎「長ければ値引きしろってこと？」

実際私も始めたばかりの時には、このような問い合わせ方をして、担当者様から厳しいご指摘をいただいてしまったことが何度もあります。
下記の記事では「仲介様へどういうふうに聞けばいいのか？」を最初から最後まで一連の流れをマニュアル化して完全再現していますので参考にしてみてください。

“売主”物件

取引態様が“売主”になっている場合、物件を所有しているのはそのページに掲載してある不動産業者様です。相手が不動産業者様の場合は利益を出さなくてはいけないため、大幅な指値は通らないと思います。

なので私は、業者様が決算期を控えているなど特段の理由がない限り、売主物件は検討対象から外しています。

問い合わせが殺到する価格帯の物件

問い合わせの多い物件も対象外にしています。

なぜなら多くの買付が集まることでオークションのようになり、物件の価格が釣り上がってしまうためです。このような状況になる物件は下記のような物件です。

• 物件価格が300万円以下
• 建物の状態がキレイ
• 道路付けや立地に問題がない

私の地域では物件価格が300万円以下だと問い合わせが殺到する傾向にあります。しかし、地域によって相場が大きく変わるのでその地域に合わせた反応を見る必要があるので注意してください。

このような条件が重なっている物件は見つけてすぐに問い合わせても、担当者様が電話対応や内見に追われていて繋がらないことが多いです。

物件・道路付けにも問題がない物件

この条件は上記の買付が殺到する物件のようですがまた違います。価格が500万円以上で売りに出されていることが多く、ターゲットは実需の方向けの物件になります。

特に私の活動拠点である愛知に多いです。500万くらいまで物件価格が下がれば実需の方が購入することができるので、それ以上の価格交渉はできない場合が多いです。

売主様が売り急いでいない

お金に困っているわけでもなく、売り急いでいるわけでもない場合、価格交渉はなかなか厳しくなります。

希望金額で売りたいと考えている方が多いので、値引きに応じてくれない可能性が高いです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

値下がりしづらい物件の条件を把握しておくことで、物件探しの効率化が図れます。

私も最初は低い価格帯の物件から順番に全て問い合わせる、というやり方でヒアリングを行なっていました。しかし、上記のようなふるいにかけたり、問い合わせてきて気づいた見方で厳選するようにしたら効率的に物件探しを行うことができるようになったので、知識や経験を駆使して効率化していくことで賃貸経営が楽になるのではないでしょうか。