戸建て投資は手軽に始めやすい！メリット・デメリットを解説

「大きな借金をせずに不動産投資を始めたい…」

このように考えていませんか？

私も最初、借金には抵抗があったので現金がいの戸建投資というやり方に行きつきました。そこで今回は、現金でも購入できる戸建投資のメリット・デメリットについて解説していきます。

戸建は競合が少ない

不動産投資を始めるとき、融資を絡めないのなら戸建投資一択です。その理由は、市街化区域でも200〜300万円出せば十分物件を購入できることや、アパートやマンションに比べて競合が少ないため優位性が高いからです。

こちらの統計だと、戸建賃貸の供給はH24年時点で3％未満しかありません。実際、アットホームやスーモで賃貸物件を探していても、アパートやマンションは目立ちますが、戸建賃貸に絞り込むと一気に供給が減ることがわかります。このことからも戸建ての方が圧倒的に希少性が高く、それに伴い家賃も高めの設定が可能です。

向いているのはこんな人

ではどんな人におすすめできるのでしょうか？

それは下記のように低リスクで始めたい方におすすめできます。

✔️ 小さい規模で始めたい
✔️ 初めから大きな借金は怖い
✔️ とにかくリスクを抑えたい
✔️ 根気強い
✔️ 高利回りを狙いたい

戸建投資のメリット

✔️ 分散が効く
✔️ 競合が少ない
✔️ 居住期間が長い
✔️ 手間がかからない
✔️ 値下げ交渉がしやすい
✔️ 修繕積立金・管理費が不要
✔️ 高家賃でも借り手が見つかる
✔️ 土地所有のため、リフォーム建て替えが自由

冒頭でお伝えしたように、戸建賃貸自体の供給が非常に少ないため優位性が高いです。また、手狭なアパートマンションからの住み替えや、コロナでのリモート会議などの影響で、間取りの多い戸建て賃貸の人気も高まっています。

また分散性が高いことも挙げられます。1棟ものを僻地に購入して入居者がつかなかった場合、大きな借金だけが残ってしまいます。しかし、戸建てであれば、1軒1軒のボリュームが小さいため、1戸目を僻地に買ってしまったとしても別の地域でやり直しすることができます。

このような理由から、安定思考の方には向いているのではないでしょうか。

デメリット

✔️ 資産価値が低い物件はローン組みづらい
✔️ 修繕費が嵩む

戸建は修繕費用が嵩みます。マンションやアパートであれば1室あたり大きくても2LDKくらいに収まります。しかし戸建の場合は4DK、7DKという大きな間取りになっているだけでなく、庭や外構なども手を加えなければいけない場合も少なくありません。このような理由から修繕費用の相場感は養っておく必要があります。

投資すべきか判断するポイント

戸建ならどの地域に買っても良いというわけではありません。僻地に購入していてはいつまでも入居付けができないからです。入居付けができなければ空室期間は利回りません。私は不動産投資は退去が出てもいかに早く埋められるかだと思っています。

また、僻地でない場合でも、しっかりと近隣の住宅の供給量を見極めて買う必要があります。購入してからいざ賃貸需要を調べたら、戸建の供給が多く家賃が想定よりも取れなかった。ということもあるからです。

実際、私はこのミスを犯しました。私が購入した戸建てのエリアは、市街化地域で主要駅から1駅離れただけという比較的好立地だったのですが、ポータルサイトには戸建賃貸物件が2、30件供給されていました。

これはまずいと思い仲介業者様に問い合わせたところ、「この地域の人はお金があまりないんです…だから今の家賃だと高いけど、水回りが綺麗なあごさんの物件ならちょっと家賃を下げたらすぐ決まるよ」と教えていただき、その通りにしたら翌日には内見、入居申し込みをいただけました。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

戸建ては優位性が高い反面、拡大スピードが非常に遅いので、安定思考の方にはおすすめの方法だと思います。

しかし、どんな物件でも買っていいわけじゃなく、変えることのできない立地だけは最新の注意を払って物件選びをするようにしましょう。