戸建て投資のメリット・デメリット｜1軒目を買う前の費用・空室・修繕

私は大きな借入に抵抗があったので、現金で買える戸建てから不動産投資を始めました。築古戸建ては物件単位で予算を組みやすい一方、購入後の修繕や空室にも備える必要があります。1軒目を探すときに、物件価格と一緒に見ておきたいことをまとめます。

戸建て投資のメリットと負担を並べて見る

検討するポイント	購入前に確認すること
1軒ずつ検討できる	購入代金に諸費用、修繕、募集までの支出を足して、買ったあとも手元資金を残せるか。
戸建てならではの間取りや設備	駐車場、部屋数、ペット可など、地域の借り手が求める条件と物件が合うか。
建物全体を管理する	屋根、外壁、給排水、庭や外構など、室内以外も修繕の見積もりに含まれているか。
1軒の空室でその物件の家賃が止まる	家賃が入らない期間も、保険、税金、維持費、借入があれば返済をまかなえるか。
売却先を検討できる	賃貸中の売却や空室での売却を想定し、接道、建物の状態、修繕や解体の負担を確認したか。

物件を複数持つなら、地域や入居時期を分けることで家賃収入の偏りを抑えられる場合があります。1軒目は、その家が空くと物件からの家賃収入がなくなります。大きく広げる前に、1軒を回すのに必要な費用と時間を把握しておくと、次の物件を比べやすくなります。

戸建て賃貸が少ない地域では、募集の少なさと需要を別に調べる

募集件数だけでは、借りたい人が多くすぐに決まるのか、そもそも借り手が少ないのかを判断できません。似た広さ、駐車条件、設備の募集を見たうえで、地域の仲介様へ「この条件ならどのくらいの家賃で募集を始めるか」「決まりにくい条件は何か」を伺います。売買の窓口と賃貸募集を扱う窓口では、分かることが違う場合もあります。

私も、主要駅から1駅の立地を見て購入したあとで、ポータルに戸建て賃貸が20〜30件ほど掲載されていることに気づいたことがあります。地域の仲介様に相談し、設備の状態も踏まえて募集家賃を見直したところ、私の物件では翌日に内覧と入居の申込みがありました。当時の一例です。購入前に、近隣の募集と現場で客付けをする方の見立てを照らし合わせておくと、家賃の想定を見直せます。

現金で買う場合も、家賃が入る前の支払いを並べる

購入代金が手元にあっても、引渡し直後の修繕や設備交換が重なると、募集前に資金が減ります。支払い時期を契約、引渡し、修繕、募集に分け、入居が数か月遅れた場合も手元にいくら残るかを見ます。融資を使う場合は、実行時期、毎月の返済、空室中の支出も一緒に確認します。

たとえば、仮に月6万円で募集を始めても、入居が3か月遅れれば、当初の予定と比べて、その3か月の家賃収入は18万円少なくなります。その間も必要な支払いは続きます。家賃と入居時期は別々に動かして試算し、どちらの条件が変わると資金が足りなくなるかを確認します。

1軒目を買う前に、自分の条件を整理する

予算上限と残したい予備資金、物件に通える範囲、自分が担う作業と外注する作業を書き出します。現地を見て修繕範囲が広がったり、想定家賃が下がったりしたら、その物件を買う条件がまだ成り立つかを見直します。

費用を順番に整理するなら購入から家賃が入るまでの費用、家賃を確かめるなら賃貸需要と家賃相場の聞き方、全体を見渡すなら不動産投資ロードマップから進めてください。