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【内見編】中古戸建てのチェックポイント
初めての内見でこんな悩みを抱えていませんか？
✔️ 何を持っていけばいいのかわからない…
✔️ どこを見ればいいの？
✔️ 瑕疵があったらどうするの…
✔️ リフォーム費用は？
✔️ 仲介業者様に何を聞けばいいの？
私も最初、上記のような悩みを抱えてしまい、なかなか買付が出せなかったり、内見後「そういえばここの所見てなかった！」など散々でした。
このように初めて物件を購入するとき、何を見て選んだらいいかわからず不安を感じることもあると思います。
そこで今回この記事では、投資用の中古戸建てを購入する際のチェックポイントを解説していきます。
本記事を読むことで、不動産投資初心者の方でも安心して物件選びができるので参考にしてみてください。
目次
- 事前準備｜中古戸建の内見
- 内見のチェック項目
- 内見のチェックリスト｜ダウンロード可
- 内見時のヒアリング
- 内見時に行うリフォーム費の計算
- 内見時の指値交渉
- 賃貸需要の調査方法
- 買付証明書の提出
- 戸建投資で失敗しないための２つポイント
- 最後に
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内見するメリット
雰囲気だけで購入を決めてしまうと、購入後に「予想外の修繕が出てしまった」「近隣トラブルに発展してしまった」といったことになりかねません。
こうならないためにも現地に赴いて自分の目でチェックする必要があります。
内見すると下記のような情報を得ることができます。
✔️ 大きな瑕疵の見落とし防止
✔️ 修繕計画の具体化
✔️ 周辺環境がわかる
✔️ 物件情報の信憑性
このような情報をしっかり掴むことで安定した賃貸経営ができます。
それでは内見時にチェックするポイントを見ていきます。
室内のチェックリスト
室内は入居者が生活し、直接触れる場所になります。そのため、建物の外観よりも内装を優先した方が入居者様の満足度も上がるため、室内のチェックは欠かせません。
日当たりの確保【重要度：★☆☆☆☆】
戸建ての場合、いろいろな部屋から採光が確保できるため、日当たりについてあまり意識したことはありません。しかし、近隣の住居が近いなど著しく隣接している場合は注意が必要です。家の中に日差しが入らない場合は湿気りがちになってしまうからです。
湿気りがちになると、洗濯物がなかなか乾かないだけでなく、シロアリの発生や畳の劣化、さらには木部の腐食など建物の耐久性を損なってしまうことが考えられるので、最低限の日差しの確保は必要です。
壁の状態【重要度：★★★☆☆】
室内の表層部分は比較的安価に修繕ができるので、入居者の満足度を上げるのにも効果的な部分になります。生活していて一番目につく場所になるため、破損箇所があれば修繕しておくのがいいでしょう。まずは室内の壁のチェックポイントです。
特に注意して見ておきたいのが下記になります。
入居づけや建物の躯体に大きな支障が出る可能性があるからです。
✔️ 下地材の割れや亀裂
✔️ 傾きの有無
✔️ 雨漏り
✔️ タバコのヤニ
傾きや下地材の亀裂
家に傾きがある場合、ボードや柱と天井の間に隙間ができていたり、下地材の中間部がピシッと割れていることがあります。
立っていて何も感じないくらいであったり、家の一部だけの傾きなら私はあまり気にしませんが、この傾きが家全体の場合、地盤が弱いことが疑われるので購入を見送ります。
とはいえ家賃を下げても採算が合う、全ての部屋のレベル調整をしても採算が合うのでしたら購入してもいいかもしれません。ただ、傾いたままの物件を貸し出すことは、今後入居される方の満足度も下がってしまいますし、修繕するにしても莫大なお金が必要なのでオススメできません。
雨漏り
雨漏りは屋根からと考えがちですが、壁からも雨は侵入します。壁から侵入するので1階の部屋でも雨染みが見られます。雨水が侵入すると、内壁がクロスなら壁紙が浮いて剥がれるなどの症状が見られ、土壁の場合は雨染みとなっていることが多いので注意して観察しましょう。
タバコのヤニ
タバコのヤニは部屋全体が黄色く変色して汚れが落ちないのでどうしても清潔感が出せません。私は築年数を感じられる物件でも、清潔感のある部屋を貸し出すことを心がけているのでヤニ汚れが目立ってしまう場合は壁紙を張り替えるようにしています。
下記の項目は壁の材質ごとに記載しています。
土壁の場合
土壁にも種類があります。
触ってパラパラ落ちてくるタイプ（以下：パラパラ土壁）と触っても落ちないタイプのものです。
砂が落ちないタイプの土壁は修繕なしで入居づけをしています。
続いてパラパラ土壁についてです。
パラパラ土壁の部屋が生活の中心となる部屋の場合、修繕計画に余裕があれば洋室化を検討します。しかし、奥の部屋に行くための間の部屋（通路の部屋）の場合は特に手を加えません。
ただ、私は以前、通路の部屋でも洋室化しました。隣がダイニングキッチンで通路の部屋とつなげることでLDK化ができたからです。
近隣の住居と比べて優位性があれば、土壁でも十分入居づけが可能です。
実際、私の5号戸建ては、パラパラ土壁を一切いじっていません。また周辺に戸建てが20軒ほど供給されているエリアでしたが、水回りがキレイというだけで相場よりも高い家賃で入居者様に選んでいただくことができました。
クロスの場合
よくあるのが、剥がれや破れ、猫の引っ掻き傷、タバコのヤニです。
猫の引っ掻き傷が軽微な場合はあまり気にしませんが、タバコのヤニは部屋全体が黄色く変色して汚れが落ちないのでどうしても清潔感が出せません。なので私はヤニ汚れがひどい場合は壁紙を張り替えるようにしています。
剥がれや破れは原因が何かによります。天井付近からクロスの内部にかけて湿気を含んだように剥がれや破れが発生している場合は注意が必要です。外壁のどこからか雨水が侵入している可能性があるからです。
プリント合板の場合
築古戸建だとガムテープの剥がした跡や糊が残っていることが多いです。特にテープを貼ってあった部分は表面のプリント部分が剥げていることが多いので見栄えがすぐに悪くなってしまいます。競合物件と比較して修繕計画を立てましょう。
床の状態【重要度：★★★★☆】
次に室内の床のチェックポイントです。常に触れている場所なので、不具合箇所があれば優先して修繕しておきたい箇所になります。
特に注意してチェックしたいのが下記です。
✔️ 床の沈み込み
✔️ 傾き
床の沈み込み
築古戸建では歩くと床がフカフカすることがよくあります。
フカフカする場合は303mm、または450mmの一定の間隔でカニ歩きをしましょう。理由は床に貼る合板のサイズは通常、幅910mm、長さ1820mmなので、その中間をとって303mmで根太を組む事が基本だからです。
これをするだけで根太のやりかえが必要なのか、フローリング等の上貼りで済むのかがわかります。
しかし、水回り周辺の床がフカフカする場合は注意が必要です。水が跳ねたりこぼしたことによる劣化以外にも、お風呂やトイレ、台所や給排水管からの水漏れが原因かもしれないからです。
実際私が以前購入した戸建は、お風呂の入り口の洗面所の床がふかふかしていました。原因は割れたお風呂の床タイルです。そこから水が侵入し、家の構造部分の木が腐ってシロアリが繁殖していたのです。
目に見えない部分の状態を少しでも予測して修繕リスクを減らすためにも床の状態のチェックは欠かせません。
傾き
許容できる目安としては下記になります。
✔️ 建物の一部だけ傾いている
✔️ 普通に立って感じない程度
初めての内見では、水平器を持参していろんなところに当てて傾きを調べる…ということをやりがちだと思います。しかし案内している担当者様からは（この買主細かいのかな…後からクレームになるかも…）と心配されかねません。築古戸建の単価はかなり安く仲介手数料もほとんどもらえないのが現状です。そのため仲介様はリスクの高そうな買主は避けたいという気持ちがあります。
なので私は、水平器は使わず、普通に立って感じない程度の傾きなら問題なしとしています。実際私が最初に購入した物件は傾きを感じるほど傾いていましたが、家賃設定を抑えたことでご入居していただくことができました。
最後に、初めての物件購入になるのなら、建物全体が傾いていて修繕費が高額になる場合や採算が合わない場合、内見中気分が悪くなるほどの傾きの場合は購入を見送ることをお勧めします。
天井の状態【重要度：★★★★☆】
次に室内の天井のチェックポイントです。
床や壁のように触れる場所ではないですが、チェックすることで雨漏りや動物の糞尿など建物の耐久性に関わることも分かりますので必ず確認しましょう。
特に注意してチェックしたいのが下記です。
✔️ 雨漏り、動物の糞尿（ネズミ、鳥、イタチなど）
ひどい場合、雨漏りや動物の糞尿で気が腐って穴が空いていたり天井が落ちてしまっていることもあります。
軒天の穴が侵入経路になっていることが多いので、外から穴を塞ぐなど対策をしましょう。
水回りの状態【重要度：★★★★★】
水回りは家の中でも一番修繕費が嵩む部分なので、必ずチェックしておきたい部分になります。
水回りが綺麗というだけで競合物件との差別化になります。
見る箇所は主に4箇所です。
✔️ 洗面台
✔️ トイレ
✔️ お風呂
✔️ キッチン
水回りが綺麗だと入居づけが楽なので、競合物件と比べながらなるべく新しいものに取り替えることにしています。
見る箇所は、設備の劣化状況と排水です。蛇口などの給水も内見時に見ることができると安心なのですが、売主様が水道を開栓していないことも多いので、なかなかチェックすることができません。※ライフラインのチェックをする際は担当者様に必ず確認を取ってください。
関連記事（内見時の注意事項）
洗面台
洗面台は黄ばんでいたり、扉が劣化していて古い場合は新しいものに交換しています。
プロパンガス会社さんの無料貸与の利用をオススメします。
関連記事（プロパンガス（LPガス）会社さんの無料貸与を使える設備と条件）
トイレ
1軒に2つ以上トイレがある場合は1つだけキレイなものがあれば十分です。この際、生活の中心となる場所のトイレを綺麗なものにするのがいいでしょう。
お風呂
家の中でもお風呂の修繕費用が一番高額です。
ホームセンターで見積もりをすれば、昔ながらのタイル貼りの床にステンレス浴槽（在来風呂）からユニットバスへの変更で100万円前後の見積もりが出てきます。ですが、私は35万円でやっていただくことができました。
このおかげで水回りフルリフォーム、下水化などリフォーム全てを外注したにもかかわらず、実質利回り20％以上で運用できています。安価に施工してくださった業者様には感謝しかありません。
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このように一番費用のかかるお風呂の交換を安価にやっていただける業者様を見つけることで、賃貸経営がすごく楽になります。良い物件を探すことは大切ですが、付き合っていく業者様探しはもっと大切です。安価に施工してくださる業者様の探し方は下記の書籍を参考にしてみてください。
関連書籍リンク
関連記事（良い業者様を見つけるポイント）
キッチン
キッチンは吊り戸棚や流し台など部品の数が多くなるので修繕費用が高くなりがちです。
ものによっては掃除するだけで再利用できたり、汚れた扉を外すだけで入居付けできるので、予算に合った修繕計画を立てるのがおすすめです。
建具の開閉【重要度：★★★☆☆】
簡単なことですが、見落としがちな部分になります。
私は内見時、全ての建具を開け閉めするようにしています。その理由は、立て付けが悪くなっていて扉の開閉ができなくなっていたり、家の傾きの発見に気づいたりするからです。
設備の年式・不具合【重要度：★★★★★】
給湯器
給湯器は耐用年数が約10年です。古くなった給湯器がついていると、お湯の温度が安定しないんですよね…。なので私は10年前後の給湯器がついている場合、交換を視野に入れています。
浄化槽
お風呂の次に見なければいけないのが浄化槽の状態です。
なぜなら浄化槽に伴う工事はどれも高額だからです。
浄化槽の内部が割れて補修が必要だったり、壊れている場合は、浄化槽の入れ替えや、下水への切替えが必要になってきます。入れ替えや下水化に伴う費用はかなり高額です。
修繕するにも一度汚泥を汲み取って中の蛇腹のようなプラスチック材をとって綺麗にしてからでないと修繕することができません。また、一部に割れが発生しているということは、経年劣化で弱っていることも考えられるため、修繕しても別のところに穴が空くなどいたちごっこになってしまうことも考えられます。
浄化槽の耐用年数は30年、使用可能年数は50年とも言われています。
このようなことにならないためにも下記の点を確認しておくことが必須条件となります。
シロアリ被害・木部の腐食
玄関框（かまち）やお風呂まわり、床下の木部は必ず確認しましょう。基礎に蟻道（アリが作る土のトンネル）が付いていたらシロアリ被害のサインです。木部を軽く叩いてスカスカした音がしたり、ドライバーで押すと簡単に沈む場合も被害が疑われます。
畳の部屋があれば畳を上げて床下を覗かせてもらうと確実です。被害があっても即NGではなく、土台の交換費用や駆除費用を指値の根拠にするという考え方もできます。
外観のチェックリスト
外壁
外壁はひび割れ（クラック）とコーキングの劣化をチェックします。髪の毛ほどの細いヘアクラックはそこまで気にしなくて大丈夫ですが、幅のあるひび割れは雨水が侵入して構造を傷めている可能性があるので要注意です。
外壁を手で触って白い粉が付く「チョーキング」は塗装の寿命サインです。足場を組んでの外壁塗装は100万円前後かかることもあるので、劣化具合は指値の材料になります。
屋根
瓦のズレ・割れ、棟（てっぺんの部分）の歪みを目視で確認します。近くから全体が見えない場合は、スマホのズームや少し離れた道路から見るのがオススメです。
室内の天井にシミがあった場合は、その真上の屋根に問題がないかセットで確認しましょう。屋根工事は足場代も含めて高額になりやすいので、ここを見落とすと購入後に大きな出費が待っています…。
基礎（蟻道やひび割れ）
基礎は蟻道の有無とひび割れをチェックします。細いヘアクラックは築古ならよくあるので過度に心配しなくて大丈夫ですが、幅のあるひびや斜めに走るひび、基礎の欠けから鉄筋が見えているものは注意が必要です。
駐車場（作れるか？）
車社会の地域では、駐車場の有無が客付けに直結します。駐車場がないと家賃を下げても決まりにくいエリアも多いです。
今は駐車場がなくても、庭やブロック塀を壊して作れそうかを内見時に確認しましょう。作れない場合は、近隣の月極駐車場の空きと相場も調べておくと安心です。
境界★
境界杭があるかは必ず確認してください。★を付けたのは、境界が曖昧なままだとお隣とのトラブルになりやすく、将来売却するときにも響いてくるからです。
杭が見当たらない場合は、売主様側で境界の明示をしてもらえるのか仲介様に確認しましょう。お隣との塀がどちらの所有物なのかも聞いておくと安心です。
前面道路
前面道路が公道か私道か、道路に2m以上接しているか（接道義務）を確認します。接道が足りないと再建築不可となり、資産価値も融資の評価も大きく下がります。
私道の場合は持分があるか、水道工事などで道路を掘る際の掘削同意が取れるかも重要です。前面道路が狭くて工事車両が入れない物件は、リフォームや解体の費用も割高になります。
近隣環境のチェックリスト
ゴミ置き場
ゴミ置き場の場所と管理状態を見ておきましょう。きれいに管理されている地域は住民のモラルが高い傾向があり、逆に散らかっている場合は治安のバロメーターになります。入居者様からの「ゴミ置き場が遠い」という不満も意外と多いです。
周辺環境
昼だけでなく、できれば夜の雰囲気も見ておきたいところです。工場や線路の騒音・臭い、街灯の少なさなどは住んでみないとわからない不満につながります。お隣がどんな方か、近隣に気になるお宅がないかは、仲介様にヒアリングしておくと安心です。
治安・住民・監視カメラ・右翼
周辺施設
スーパー・コンビニ・学校・病院までの距離を確認します。ファミリー向けの戸建てなら学区と通学路、単身向けなら通勤動線が大事です。車で回りながらでいいので、生活するイメージで周辺を一周してみましょう。
駅からの距離
都市部なら徒歩15分以内が一つの目安ですが、車社会のエリアでは駅距離よりも駐車場の有無の方がずっと重要です。エリアの入居者様が何で通勤しているのかを基準に判断しましょう。
賃貸需要はあるか？
どんなに安く買えても、借り手がいなければ賃貸経営は成り立ちません。私は買う前に必ず、そのエリアの客付業者様3〜4社に電話で「この場所・この間取り・いくらなら決まりますか？」とヒアリングしています。
ここで需要と家賃相場を確認しておけば、「買ったのに入居が決まらない…」という一番怖い失敗を避けられます。
ハザードマップ
自治体のハザードマップで浸水・土砂災害のリスクを確認します。ハザードエリア内だから即NGというわけではなく、火災保険（水災補償）の保険料が上がっても採算が合うかで判断しましょう。
まとめ
中古戸建ての内見チェックポイントをまとめました。全部を完璧に見ようとすると大変ですが、「水回り・設備・構造（傾き、シロアリ、雨漏り）・境界・賃貸需要」を押さえておけば大きな失敗は避けられます。見つかった不具合は、そのまま指値交渉の根拠として使えます。
そして実は、ここに挙げた項目のかなりの部分は、内見に行く前の仲介様への電話ヒアリングで確認できます。私は電話で物件の状態と指値の余地を確認してから内見に行くので、交通費と時間を無駄にすることがほとんどありません。その具体的な聞き方は内覧前TELでの指値交渉術にまとめています。
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