事業所や事務所としての契約は大きなリスクが！

賃貸契約書を見ると“事務所利用不可”のような文言を見かけませんか？

「なぜ事務所として使っちゃいけないの？」と思って調べてみると、物件を“居住用”ではなく“事務所”として貸し出すと大家側に大きなデメリットがあるようです。

事務所で貸し出すときの注意点

1. 固定資産税、都市計画税の減額措置受けれない可能性がある
2. 家賃、礼金、更新料が課税対象
3. 建物登記を“住居”→“事務所”へ変更が必要
4. 火災保険を事務所利用に切替が必要
5. 事務所兼住居の場合は住居と同じ扱い（条件による）

順番に見ていきます。

①固都税の減額措置が受けられない可能性がある

“居住用”として建物が登記されている場合、固定資産税の減額の特例があるようです。

しかし、居住用ではなく、事務所利用としてしまうとこの特例が受けられなくなってしまうようです。この場合、毎年課税される固定資産税の額が6倍になるのだと思います。

訂正：この記事へお寄せいただいたコメントを元に調べると、事務所として契約しても軽減措置の特例を受けられる場合もあるようです。

また、固定資産税は地方税であり、かなり複雑でした…地域によっても算出の仕方が変わるかもしれないので正確な情報は各行政府にお尋ねください。

調べたところ下記のようになるようです。

住居を改装せずにそのまま貸し出す場合は軽減措置が適応される。

理由は確認申請が不要なため、住居から事業用への用途変更をする必要ないためです。また、店舗に改装した場合も200㎡未満であれば、確認申請が不要です。（2019年改定）

そもそも固定資産税の再検査が行われるのは、「申請と登記時」であり、それ以外の場合に変わることはないようです。そのため、“確認申請が必要な改装”を行う場合に固定資産税が見直され軽減措置の適応を受けられなくなるようです。

このことから、住居を改装せずにそのまま貸し出す場合は軽減措置が適応されるようです。

建物用途が事業用でも賃貸の場合、借家権割合で一律30％控除される

人に貸している場合は“借家権割合”というものが適応されるようです。これは固定資産税評価額に対して一律30％を乗じた価額を控除した金額で評価するそうです。

そのため、軽減措置が適応されない場合も固定資産税が単純に6倍になるのではなく、固定資産税×6×70％となり4.2倍の金額になるようです。

このようにかなり高額になることが予想されるため、差額分を家賃に反映させなければいけません。

②家賃、礼金、更新料が課税対象

さらに、家賃や礼金、更新料が課税対象になってしまうようです。
退去時に返還の可能性のある敷金は課税対象ではないようです。

そのため、課税分の値上げをするなど対策が必要です。

③建物登記を“住居”→“事務所”へ変更が必要

ネットで相場を調べたところ、5万円前後とありました。私がお世話になっている司法書士さんにいくらかかるか問い合わせたところ、費用は3万円＋実費で、依頼をしてから1週間程でできる！とのことでした。

④火災保険を事務所利用に切替が必要

事務所利用の場合、火災保険の切り替えが必要です。また、地震保険は住居に対する保険なので、事務所・店舗利用では地震保険はかけられないです。そのため火災保険を居住用のままで契約していると、保険が降りない可能性が出てくるので注意してください。

私のtwitterのフォロワー様は事業用で契約したら年間2万円も保険料が上がったそうです。

私がいつもお世話になっている代理店の担当者様に問い合わせたところ、その事業内容が、中華料理屋さんのように火を扱う事業なのか、デスクワークをするだけなのかによっても火災保険料が大きく異なるようです。保険会社様ごとにプランも多く存在するため、詳しくは一度問い合わせてみることをオススメします。

⑤事務所兼住居の場合は住居と同じ扱い

事務所兼住居の場合、あくまで住むことを前提とした契約です。
私の所有する戸建ても事務所兼住居で貸し出しているのですが、会社の荷物置き兼社員さんの住居で、不特定多数の方の出入りはないということでした。

そのため契約書の特約に下記のような条件を定めています。

• 看板を出すことの禁止
• 法人登記の禁止

注意点として、共同住宅の場合は、

• 不特定多数の方が出入りすることで他の入居者様の迷惑になること
• 雑居ビルのような扱いになること

などが挙げられるようです。

“事務所”契約ではなく、“住居用”として契約することで大家側に多くのメリットがあります。

• 建物登記の変更が不要
• 賃貸契約書も居住用でOK
• 固定資産税も居住用と同じ特例の減額措置を受けられる
• 家賃などが非課税
• 火災保険も住居用でOK