3号戸建ての実質利回りを公開！

この記事では、客付ADや固定資産税などの運営経費も含めた“実質利回り”を公開していきます。

不動産投資では、建物価格や修繕費用を含めたものを利回り・表面利回り、諸経費などを含めたものを実質利回りと表現しているかと思います。
しかし私はどこまで含めて実質利回りと言えばいいのか理解していませんでした。

なのでこの記事では、物件取得から客付までにかかった費用、さらには運用中の経費も含めた利回りをわかる範囲で公開していこうと思います。
（退去に伴う空室リスクは不確定要素が強いので含んでおりません。）

この記事を読むことで、1件あたり何にいくらくらい費用がかかるのかがわかると思います💡

“各種利回り”の違いについては下記の記事を参考にしてみてください。

結論は下記の通りです。

この物件は、家賃5万円、管理費2600円で決まりました。
客付けまでに215.78万円かかりました。年間の必要経費は12.62万円です。
この数字から計算すると、実質利回りは23.4％でした。

…のはずだったのですが、水道管からの水漏れで30万円の出費が発生してしまいました😭

なので実質利回りは20.5％に低下しています。

これには内見時の交通費、手土産などの経費も全て含めて計算し、また運用中の経費（固定資産税、火災保険、浄化槽の維持管理費用）も含めた利回りとなっています。

ですが、どのくらいの頻度で訪れるかわからない退去に伴う修繕費やその際の客付AD、空室期間の損失などは含んでいません。あくまでずっと入居していただいていると仮定した場合の利回りです。

私がなぜ細かく利回りを定義しているかというと、物件価格や修繕費だけを記載して利回り100％超というような表現をしてしまうと、派手な利回りと実際に手元に残るお金の間に大きな差が出て読む方に誤解を与えてしまうからです。

築古戸建て投資をしていると必ずと言っていいほど見かける浄化槽については、下記の記事を参考にしてみてください。

それでは実際にかかった費用を見ていきます。

実際にかかった費用

• 物件価格 100万円
• 仲介手数料 5.5万円
• 司法書士 22.9万円
• 印紙代 0円（端数の印紙がコンビニになかったようで、仲介様がご厚意で負担してくださいました）
• 固定資産税清算金 17335円
• 修繕費 49万円
• クリーニング5万円
• 未登記部分登記 11万円
• 光熱費 3千円
• 地震・火災保険 年間4.5万円
• 交通費 2万円
• 客付AD 5万円
• 手土産　4千円
• 不動産取得税 15万円
• 水道管水漏れ修繕費用　30万円（R3.06）

合計250.78万円

• クリーニング代5万円（入居時預かり済み）

合計245.78万円

運営中コスト

• 火災・地震保険：4.5万円
• 浄化槽：3.12万円
• 固定資産税：5万円

火災保険は水災まで掛けるようにしています。

私は全物件同条件で掛けているので、保険の内容については下記の記事を参考にしてみてください。

計算

上記の費用を計算すると、

1. 年間収入（63.12万円）＝（家賃（5万）＋管理費（0.26万））×12ヶ月
2. 収入-経費（50.5万円） ＝家賃収入(63.12万)-火災保険料（4.5万）-浄化槽（3.12万）-固定資産税（5万）
3. 実質利回り（20.5％） ＝50.5万円÷245.78万円

ということで実質利回りは20.5％でした！！

今回のように突発的な修繕が発生してしまうと大きく利回りが変わってしまいます。
かかる費用や計算方法など参考になれば嬉しいです。