再建築不可物件は購入しても大丈夫？

再建築不可物件には下記のようなデメリットがあります。

銀行評価がつかない、銀行からの評価が低い
解体費、工事費が高額
別途駐車場を確保する必要がある場合も。
出口戦略に困る
再建築できない

このような理由から初心者向きではないと言われています。

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本当に購入しない方がいいの？

では本当に購入しない方がいいのか？を順番に見ていきたいと思います。

銀行評価がつかない、銀行からの評価が低い

再建築不可の物件だと銀行から評価がされなかったり、評価が低かったりするようです。

この記事によれば、再建築不可の物件を保有しているからといって信用毀損してしまう、というようなことはなさそうです。ただ、物件のもつ価値以上に借入をしている場合、信用毀損になるそうなので注意が必要です。

解体費、工事費が高額

再建築不可物件の場合、駐車場がなかったり、前面道路が狭く車両が入れない場合があります。

その場合には下記のような理由で修繕費が高額になりかねません。

近場に月極駐車場などを借りて停めなければいけない。
家のまえに車両を停められないので、材料を運ぶ労力が必要になり工事費に反映され高額になる。
工事車両が入れないので、手解体などが必要になる。

実際、私も車の乗り入れができない物件の修繕見積もりを取ったことがあるのですが、通常の倍ぐらいの金額の見積もりになってしまいました。

そのため、このようなリスクも踏まえた上で修繕費を見積もり、買い付けを入れる必要があると思います。

別途駐車場を確保する必要がある

前面道路が狭く、車両が入り込めない場合、工事作業用や、入居者様のために近隣に駐車場を確保する必要が出てきます。

駐車場をあらかじめ確保しておけば入居者様が月極を探す手間が省けます。もし、繁忙期に近くの駐車場が埋まってしまっていたらそれだけで客付ができなくなってしまうかもしれないので、私は事前に確保する方がいいと思います。

出口戦略に困る

下記の理由から買い手がなかなか見つかりません。

再建築不可の物件は融資がつきづらい
再度建築できない
駐車場が確保できない

このような理由から実需の方への売却が難しいかもしれません。そのため売却する際は投資家への売却になるのかな…と思います。
投資家の方々に購入していただけるように利回りを上げて販売するなど条件を設定することで、出口を確保できると私は思います。

ただ、入居付けしやすい立地で安く購入してしまえば、家賃もしっかり入ってくるので売却せずに保有しておいた方がいいのではないでしょうか。

再建築できない

再建築できないことに関しては次のように考えています。

今の家を取り壊さずに修繕、修繕で維持する。
再建築できるように隣の土地を買い進めていく（何十年もかかる可能性があり、費用もかかります。）

再建築できるように広い道路に接するまで隣の土地を買い進めていけば再建築できるようになります。しかし、この方法は何十年もかかってしまうだけでなく、売ってもらえない可能性もあるのです。

そのため、ずっと保有していても賃貸需要の無くならないような立地で購入するべきだと考えています。

修繕に関しては、大規模な修繕となる場合や、延床面積を10㎡以上増加させる場合は建築確認申請が必要なようです。

リフォームに最も関係するのが、大規模修繕についてです。
修繕というのは、経年劣化した建物の一部を現状と同様の材質や形状、寸法で原状回復させることをいいます。
その中で、主要構造部とされる柱や屋根、壁、床、階段などの一種以上を修繕する際に、その範囲が2分の1を超える場合は大規模修繕になるので、申請が必要となります。
https://www.nissho-r.com/column/再建築不可物件のリフォームはどの程度まで可能/

この範囲であれば、建築確認申請などの届出を出さずにリフォームが可能なので、再建築不可の物件でも修繕、修繕で直して使っていくことができます。