1号戸建ての実質利回りを公開！

この記事では、客付ADや固定資産税などの運営経費も含めた“実質利回り”を公開していきます。

不動産投資では、“表面利回り”と表現されるものの中に、建物価格しか含まれていない場合や、修繕費も含んでいる場合など個々の判断で“表面利回り”と表現しているため実態が全くわかりません。“実質利回り”についても、客付までにかかった費用だけを含めて表現しているのか、内見時の交通費や運営中の固定資産税などの経費まで含めているのかもわかりません。


なのでこの記事では、物件取得から客付までにかかった費用、さらには運用中の経費も含めた利回りをわかる範囲で公開していこうと思います。
なお、退去に伴う空室リスク、突発的な修繕リスクは不確定要素が強いので含んでいません。

この記事を読むことで、1件あたり何にいくらくらい費用がかかるのかがわかると思います💡

結論は下記の通りです。

この物件は、家賃6万円で決まりました。
客付けまでに271.25万円かかりました。年間の必要経費は10.5万円です。
この数字から計算すると、実質利回りは22.6％でした。

これには内見時の交通費、手土産などの経費も全て含めて計算し、また運用中の経費（固定資産税、火災保険、浄化槽の検査費用）も含めた利回りとなっています。
ですが、どのくらいの頻度で訪れるかわからない退去に伴う修繕費やその際の客付AD、空室期間の損失などは含んでいません。あくまでずっと入居していただいていると仮定した場合の利回りです。

私がなぜ細かく利回りを定義しているかというと、物件価格や修繕費だけを記載して利回り100％超というふうに表現してしまうと、かかった費用と実際に手元に残るお金とで大きな差がでてしまうからです。

それでは実際にかかった費用を見ていきます。index

• 実際にかかった費用
• 運営中コスト
• 計算

実際にかかった費用

• 物件価格 60万円
• 仲介手数料 3.3万円
• 司法書士 17.3万円
• 印紙代 500円
• 固定資産税清算金 3.5万円
• 修繕費 154万円
• クリーニング10万円
• 光熱費 1万円
• 地震・火災保険 年間1万円
• 交通費 3万円
• 客付AD 6.6万円
• 手土産　0.5万円
• 不動産取得税 11万円

合計271.25万円

運営中コスト

• 火災保険：5.5万円
• 固定資産税：5万円

計算

上記の費用を計算すると、

1. 年間収入（72万円）＝家賃（6万）×12ヶ月
2. 収入-経費（61.5万円） ＝家賃収入(72万)-火災保険料（5.5万）- 固定資産税（5万）
3. 実質利回り（22.6％） ＝61.5万円÷271.25万円

ということで1号戸建ての実質利回りは22.6％でした！！

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