2号戸建ての実質利回りを大公開！

この記事では、客付ADや固定資産税などの運営経費も含めた60万円戸建ての“実質利回り”を公開していきます。

不動産投資の利回りは、“表面利回り”や“実質利回り”など様々です。

さらに“表面利回り”と言っても、修繕費は全く含まずに物件価格のみから利回りを表す場合もありますし、修繕費と物件価格を入れている場合もあったりと、同じ“表面利回り”でも様々です。
このように表現の仕方が人それぞれ異なるので、本当にどのくらい収益があるのか実態はまったくわかりません。

“実質利回り”についても同様です。客付までにかかった費用全てを入れた利回りを“実質利回り”と言っているのか、内見時の交通費や運営中の固定資産税などの経費まで含めたものを“実質利回り”と言っているのか、同様に不明確な場合が多いです。

なので、利回りと言っても、“表面利回り”“実質利回り”どちらを使うのか。またそれは「どの費用まで含んでいるのか？」によってまったく異なってきます。

例えば、わたしの所有する物件は60万円で購入し、6万円で借りていただくことができました。
これをもとに物件の取得価格だけから求めた“表面利回り”を計算すると下記のようになります。

表面利回り：120％

このように1年で全額回収できるようなすごい利回りになってしまいます。しかし、貸し出すまでには、物件取得のための司法書士手数料や仲介手数料だけでなく、貸し出せる状態にするための修繕費や、内見や打ち合わせなどに伴う交通費などもかかります。
そのため“表面利回り”は、“実質利回り”とはかなりかけ離れたものになってしまうのです😢

実際私も2号戸建ての利回りを下記のようにツイートしていました。

https://twitter.com/ago_ooya/status/1352733430644019200?s=21

このツイートだと運用中の経費が入っていないのでもう少し利回りが落ちます。

なのでこの記事では、物件取得から客付までにかかった費用、さらには運営中の経費まで含めた、より実質に近い利回りをわかる範囲で公開していこうと思います。

“実質に近い利回り”とするのは、空室や修繕がいつ発生するかわからないからです。そのため、不確定要素が強い空室リスクやそれに伴う修繕、諸経費などについては含んでいませんのでご了承ください。

ただ、この記事を読むことで１軒あたり何にいくらくらい費用がかかるのか、実際どのくらいの利回りが想定できるのかがわかると思います💡

結論は下記の通りです。

この物件は、家賃6万円で決まりました。
客付けまでに271.25万円かかりました。年間の必要経費は10.5万円です。
この数字から計算すると、実質利回りは22.6％でした。

これには内見時の交通費、手土産などの経費も全て含めて計算し、また運営中の経費（固定資産税、火災保険）も含めて計算しています。

上記で書いたように“表面利回り”では120％あったものが、22％台まで落ちてしまいました。

※追記2022/12/21
2021年9月末で退去となり、11月より6.5万円で入居していただいています。
短期解約に伴う違約金とクリーニング費用を回収できたこともあり利回りも少し上がっています。

それでは実際にどんな費用がかかったのかを見ていきます。