家賃が1万円下がったら？築古戸建て投資の収支シミュレーション

家賃6万円で貸せそうな戸建てを見つけたとき、その家賃がずっと入る前提だけで購入を決めていませんか。

築古戸建て投資では、家賃の見込みだけでなく、空室や修繕が重なった年にも資金が回るかを確認しておきたいところです。この記事では、条件を一つずつ変える簡単な試算を紹介します。

以下の金額は計算方法を説明するための仮定です。相場、あごの保有物件の実績、将来の収益予測ではありません。

まず「何を引いた数字か」を揃える

今回は、年間の受取家賃から通常経費と修繕支出を引いた、税引前・借入返済前の簡易収支を見ます。税金の申告で計算する所得とは異なり、減価償却や売却時の損益は扱いません。

比較の出発点を揃えるため、次の条件を置きます。

項目	今回の仮定
購入・取得諸費用・初期修繕などの投下資金	合計600万円
月額家賃	6万円
通常の年間経費	18万円
その年の修繕支出	12万円
通常時の入居月数	12か月

通常経費18万円には、固定資産税、保険、管理などをまとめた仮の数字を使います。実際には物件ごとの見積もりを入れてください。空室時に減る経費もありますが、この試算では比較を簡単にするため一定とします。

国土交通省の不動産鑑定評価基準でも、収益を考える際には空室等による損失や運営費用などを扱っています。ただし、本記事の試算は鑑定評価や精密な事業計画を代替するものではありません。参考：不動産鑑定評価基準

家賃と入居月数を変えて比べる

基本の計算式は、月額家賃×入居月数－通常経費－修繕支出です。家賃や空室の条件を変えると、次のようになります。

ケース	年間家賃	経費・修繕の合計	簡易収支
家賃6万円・12か月入居	72万円	30万円	42万円
家賃5万円・12か月入居	60万円	30万円	30万円
家賃6万円・9か月入居	54万円	30万円	24万円
家賃5万円・9か月入居	45万円	30万円	15万円

家賃が月1万円下がると、満室でも年間では12万円の差になります。「少し低く貸すだけ」と感じても、手元に残る金額への影響は小さくありません。

空室3か月も、毎年必ず起きるという意味ではありません。募集に時間がかかった場合の影響を確かめるための条件です。地域の需要や物件の状態に応じて、期間を変えて考えます。

修繕と借入返済を重ねてみる

基本ケースの簡易収支42万円に対し、予定していた修繕12万円とは別に追加の修繕が30万円発生したとすると、残りは12万円です。基本ケースが黒字でも、大きな出費がある年は余裕が縮まります。

借入がある場合は、この後に年間返済額を引いて、現金の動きを確認します。仮に元利返済が年間24万円なら、基本ケースでは42万円－24万円＝18万円。一方、家賃5万円・9か月入居のケースでは15万円－24万円＝マイナス9万円です。

元金の返済分は、不動産所得の必要経費にはなりません。参考：国税庁「借入金利子」それでも銀行口座からは出ていくため、現金の計画では分けて把握する必要があります。税額は所有形態やほかの所得等でも変わるため、ここでは計算に入れていません。

「家賃から貯めればいい」で足りるか

年間の合計だけでなく、支払う時期も確認しましょう。家賃が少しずつ入る一方で、修繕代や保険料などがまとまって出ていくこともあります。

購入時点で手持ち資金を使い切ってしまうと、最初の入居までの支払いや急な修繕に対応しづらくなります。投下資金と別に残す運転資金を決め、そのお金を生活費と混ぜないように管理すると、状況を把握しやすくなります。

いくら残せば十分かは一律に決められません。建物の状態、設備、見積もり、借入返済、生活側の資金余力によって必要額が変わるためです。

自分の物件に置き換える4つの数字

• 家賃は、希望額だけでなく地域の募集状況や仲介会社の見立てをもとに設定する。
• 経費は、税額通知・保険見積もり・管理条件などから拾う。
• 修繕は、建物や設備の状態を確認し、必要な工事の見積もりに置き換える。
• 借入があれば、実際の返済予定表から年間の元利返済を入れる。

比較するときは、購入候補ごとに同じ条件を使います。A物件だけ満室・修繕なし、B物件だけ空室込みでは、価格以外の違いを見誤ってしまいます。

まとめ：良い年だけで購入を決めない

家賃下落、空室、修繕、返済を順番に重ねると、どの条件で資金が足りなくなるかが見えてきます。数字が厳しくなったときは、購入価格だけでなく、工事内容、家賃の根拠、借入条件、購入を見送る選択も含めて考えます。

経費の項目は戸建て投資のランニングコストで、利回りの考え方は表面利回りと実質利回りの違いで整理しています。

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