戸建て賃貸の月次収支を確認する｜入金・支払い・修繕予定の記録方法

家賃が振り込まれ、口座の残高も増えた。それでも、そのお金をすべて次の購入に使えるとは限りません。支払い待ちの工事代や税金、返す可能性のある預り金が残っていることがあるからです。月ごとに入出金を照合し、これから支払う分も並べて確認しましょう。

この記事は、戸建て賃貸の資金繰りを把握するための月次記録を紹介します。税務申告用の帳簿や、不動産所得の利益計算そのものではありません。お金の動きを確認する記録と、会計・税務上の扱いを分けておくと、残高だけを見た判断を避けやすくなります。

通帳の入金を、すべて家賃として集計しない

口座には家賃以外のお金も入ります。自分の別口座から移した資金、借入金の入金、返還予定の敷金や保証金などです。金額が入ったという事実と、それが何のお金かを区別します。自分の口座間で移したお金を、移した先でも家賃収入として数えないようにしてください。

管理会社様からの送金は、複数物件分がまとまっていたり、管理料や修繕代などが差し引かれていたりします。送金額だけで家賃総額を決めず、明細の家賃、控除項目、対象月、送金額を照合します。入金日と家賃の対象月も別々に持つと、前払い・遅れを整理しやすくなります。

入出金明細と、請求書・契約の内容をつなぐ

各物件の記録に、実際の入出金日、金額、相手、内容、対象月、元の明細や領収書の保存先を残します。金額が違うときは差額を適当な費用にせず、送金明細、契約条件、請求内容を確認します。入金予定なのに見つからないものも「未入金・確認中」などと記録します。

通帳に家賃と似た金額の入金があっても、振込人名や対象月が不明なら確定しません。管理会社様へ照会するときに、どの入金の何を確認したいか分かるようにしておきます。同じ請求書を口座振替と現金払いの両方に登録するなど、二重の記録にも気をつけましょう。

記録する項目	確認・記入する内容
家賃・共益費など	物件、対象月、契約上の予定額、実際の入金額、差額と確認状況。
送金時の控除	管理料、修繕代等の明細を確認し、家賃と送金額の違いを残す。
口座間の移動・借入入金	家賃と区別して記録。移動元と移動先の対応を確認する。
敷金等の預り金	受取額と返還等の状況を管理し、自由に使える家賃と分ける。
運営に関する支払い	支払日、相手、内容、請求書等の保存先。未払いも別に残す。
借入返済	元金・利息の内訳と実際の引落額を確認する。
今後の支払い	工事・税金・保険等の予定額、支払時期、確定か概算か。

今月の残高と、来月以降に使えるお金を分ける

月末の口座残高は、ある時点で口座にある金額です。一方、月間の入出金差額は、その月にお金がどれだけ増減したかを表します。両者を同じ数字として扱わず、「前月末残高＋今月の入金－今月の出金＝今月末残高」が明細と一致するか確認します。口座を複数使う場合は対象範囲も明記します。

次に、未払いの請求、契約済み工事、税金や保険の予定、設備交換のために残す資金を並べます。まだ金額が分からないものは0円にせず概算・未確認と記載します。予定額を残高から考慮しても、実際に支払ったわけではないので、その月の出金に重ねて登録しません。

架空の記入例：残高が増えても支払いが控えている場合

以下は記録方法を示す架空の例です。前月末残高30万円、家賃入金6万円、運営の支払い1万円、借入元利返済2万円なら、今月の入出金差額は3万円、月末残高は33万円です。来月に確定した工事代8万円の支払いがあるなら、予定表に別記します。実績や相場を示す数字ではありません。

この33万円には、ほかの支払いに備える資金も必要です。工事代8万円だけを引いて「25万円すべて投資に使える」と決めず、他の予定と予備資金も確認します。工事代を実際に払った月に出金を記録し、予定表では支払済みに変えると、同じ8万円を二重に数えにくくなります。

税務上の収入・経費・利益は別に確認する

個人の不動産所得は、国税庁の案内では総収入金額から必要経費を差し引いて求めます。ただし、通帳に入った金額とそのまま一致するとは限りません。収入を計上する時期にも契約内容等に応じた扱いがあるため、入金記録だけで申告用の収入を確定させないようにします。

敷金や保証金は、本来は預り金です。返還を要しない部分の収入計上は別途確認が必要で、受け取った全額を機械的に家賃売上へ入れる扱いは避けます。また、借入返済は資金の支出ですが、元金返済まで一括で税務上の必要経費とするわけではありません。減価償却など、支出時期と異なる費用もあります。

迷う取引には、契約書、請求書、返済明細を関連づけて「税務区分は確認中」と残します。個人の不動産所得と法人の会計を同じ処理だと決めつけず、申告や経費区分は税理士等へ確認してください。この月次記録だけで税額や課税所得は計算しません。

月次確認の最後に、次の行動を一つずつ残す

記録の締めには、未確認の入金、請求書待ち、見積もり待ち、支払い予定を見直します。誰に何を聞くかを残すことで、数字を埋める作業が次の対応につながります。修繕予定が増えた月は、別の物件購入を考える前に手元資金への影響も確認しましょう。

一度きれいな表を作るより、同じ項目で続けられることが大切です。家賃、運営支出、返済、口座間移動、預り金を区別し、資料に戻れる記録を積み重ねていきます。

• 年間のランニングコストを積み上げる
• 利回りと返済後の手残りの違い
• 修繕台帳と請求書・写真の整理

公的な確認先：国税庁：不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）／国税庁：不動産所得の収入計上時期。参照した案内は令和8年4月1日現在の法令等に基づくものです。

内容整理：2026年11月7日。