戸建て賃貸経営とは？アパート経営との違いと成功のコツ

最近、副業で戸建て賃貸経営に挑戦するサラリーマンや小規模大家さんが増えています。その背景には、コロナ禍による在宅勤務の普及で「広い居住スペース」や「高いプライバシー」を求める人が増えたことが挙げられますbaizo-kanri.jp。ファミリー層を中心に「庭付きの一戸建てに住みたい」「ペット可物件が欲しい」といったニーズも高まり、従来のアパートより戸建て賃貸が選ばれるケースが増えているのです。また、子育て世帯では子供の学校環境を重視するため一度住むと長く住み続ける傾向がありkentaku.co.jp、空室リスクの低さから戸建て賃貸が安定した不動産投資として注目されています。

本記事では、戸建て賃貸経営の基本から、アパート経営との違い、メリット・デメリット、そして成功するためのコツまでをやさしく解説します。不動産投資初心者の方でもわかる内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

戸建て賃貸経営とは何か？

戸建て賃貸経営とは、その名のとおり一戸建て住宅を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る不動産投資の手法です。新築の一軒家を建てて貸し出す場合もあれば、中古の戸建て（空き家や古い住宅）を購入し、必要に応じてリフォームして貸す場合もあります。アパートやマンション経営と異なり、一つの物件に一世帯のみが入居するため、広い居住空間や高いプライバシーを提供できるのが特徴です。特にファミリー層やペットを飼いたい入居者に人気があり、「上下階や隣室の騒音トラブルが少ない」「専用の庭や駐車場を使える」といった戸建てならではの魅力があります。

近年では増加する空き家問題への対策として、古家を再生して戸建て賃貸に活用する動きも盛んですzenko-kyo.or.jp。初期投資を抑えつつ比較的高い利回りを狙えるため、副業としても注目される不動産投資手法と言えるでしょう。

アパート経営との違い

戸建て賃貸経営とアパート経営の違いを、いくつかの観点で比較してみましょう。

• 初期費用：アパート一棟を建設・購入するには多額の資金が必要ですが、戸建て賃貸は比較的少ない自己資金で始めやすい傾向がありますkentaku.co.jp。中古戸建てを安く買って再生すれば、数百万円程度の小規模な投資からスタートすることも可能です。
• 収益性：戸建て物件は取得価格を抑えやすいため、高い利回り（収益率）を実現しやすい場合があります。一方、アパート経営は複数戸から家賃収入を得られるため収入総額は大きくなりますが、物件価格も高いため利回りは平均的になるケースが多いでしょう。つまり戸建て賃貸は上手に運用すればマンション投資以上の高利回りが期待できる一方、アパートは規模のメリットで安定収入を得やすい違いがあります。
• 空室リスク：アパートでは複数の入居者がいるため一部空室でも他の部屋の家賃収入がありますが、戸建て賃貸は1戸が空室になると収入がゼロになってしまいます。その代わり戸建てはファミリー層など長期間住んでくれる入居者様が多く、空室自体が出にくい傾向も期待できますzenko-kyo.or.jp。ただし入居者の募集ターゲットが限定される分、エリアによっては次の借り手が見つかるまで時間がかかる点には注意が必要です。
• 管理の手軽さ：アパート経営では部屋数が多いほど家賃管理や入退去対応などやることが増えます。一方、戸建て賃貸は一物件あたり一組の入居者だけなので、物件数が少ないうちは比較的管理がシンプルですateaminc.jp。入居者間のトラブルも起きにくいため、オーナーとして対応すべき事柄も少なくて済みます。ただし、戸建ての場合、建物全体の維持管理はオーナー自身で行う必要があり、物件数が増えるとその分手間も増える点は押さえておきましょうzenko-kyo.or.jp。
• 出口戦略（売却）：戸建て賃貸は土地ごと所有しているため、将来的に売却しやすいのも大きな特徴です。需要があればそのまま一戸建て住宅として個人の買主様に売ることもできますし、取り壊して更地や建て替え用地として売却することも可能です。アパート一棟物件の場合は買い手が主に投資家に限られ、築古になると売却が難しくなる傾向がありますが、戸建てなら実需層にも売却できるため出口の選択肢が多いと言えますzenko-kyo.or.jp。

戸建て賃貸経営のメリット・デメリット

戸建て賃貸経営には様々な長所と短所があります。ここでは主なメリットとデメリットを整理してみましょう。

メリット

• 初期費用が少なく始めやすい：比較的安価な中古戸建てから始められるため、数ある不動産投資の中でもハードルが低めですkentaku.co.jp。小さい資金でスモールスタートできるので、副業としても取り組みやすいでしょう。
• 高い利回りを狙える：物件価格が低めに抑えられる分、家賃収入との比率で高利回りを実現しやすいです。実際、適切なリフォームと家賃設定によってはマンション投資以上の利回りになるケースも珍しくありませんzenko-kyo.or.jp。少ない投資額で効率よく収益を上げられる可能性が魅力です。
• ファミリー向けニーズが高く長期入居が見込める：戸建て賃貸は子育て世帯やペットを飼育する世帯に人気があり、需要に対して供給が少ないため入居希望者を見つけやすい傾向がありますzenko-kyo.or.jp。特に子供のいる家庭は環境を変えたくないため入居期間が長くなることが多く、結果として安定した賃貸経営につながりますkentaku.co.jp。長期入居により空室や頻繁な募集のリスクが下がるのは大きなメリットです。
• 売却しやすく資産処分が容易：戸建て物件はオーナー自身が土地ごと所有しているため、将来資金が必要になった際などに物件を売却しやすいです。実需にも売れるため市場価値が見込め、出口戦略が立てやすくなりますzenko-kyo.or.jp。資産価値が土地とともに残りやすい点はアパートより有利と言えるでしょう。
• 管理が比較的シンプル：一戸につき入居者1世帯だけなので、家賃管理やクレーム対応など日常の管理負担は小さいです。入居者同士のトラブル対応も不要で、場合によっては入居者さんご自身が持ち家感覚で庭の手入れ等をしてくれることもあります。そのため自主管理でも対応しやすく、管理会社様に支払うコストを節約できる点もメリットです。

デメリット

• 空室になると収入がゼロ：戸建て物件は一戸あたり一世帯しか入居できないため、退去が出るとその間の家賃収入がなくなってしまいますzenko-kyo.or.jp。アパート経営のように他の部屋の家賃でカバーできず、空室リスクの影響が大きい点には注意が必要です。特に需要の少ないエリアや郊外では次の入居者が決まるまで時間がかかる恐れもあるため、事前に市場ニーズを調査しておくことが大切です。
• 維持管理や修繕コストが割高：戸建ては建物全体および敷地を単独で維持する必要があり、屋根や外壁の修繕、給排水設備のメンテナンス、庭木の管理など費用がかさみがちですzenko-kyo.or.jp。また、定期的にメンテナンスを怠ると建物の劣化が進み、資産価値の低下を招く可能性もあります。アパートに比べ一戸あたりの面積が広いため、原状回復やリフォームにも費用が掛かりやすい点はデメリットと言えます。
• 入居者の回転率が低くリフォーム機会が少ない：長期間入居してもらえるのはメリットですが、その裏返しとして物件をリフレッシュする機会が少ないという面もあります。入居者が長く住むほど内装や設備は徐々に古びていきますが、居住中は大規模なリフォームが難しく、途中で家賃を上げることも簡単ではありません。ようやく退去となった時には修繕箇所が多くなり、原状回復費が高額になりやすい傾向がありますkentaku.co.jp。計画的に修繕積立をして備えることが重要です。
• 収益のスケールメリットが小さい：戸建て賃貸は一戸あたりから得られる家賃収入が一世帯分に限られるため、大きな家賃収入を得るには物件数を増やしていく必要があります。他方、アパート一棟なら一度に複数戸の賃料収入を確保できるため、同じ土地でもアパート経営の方が総収入は上げやすい傾向にあります。戸建て経営では物件数の拡大とともに管理の手間も増えるため、事業規模を大きくする際には管理体制の工夫が求められます。

成功するためのコツ

戸建て賃貸経営で失敗しないためには、物件選びから運営までいくつかのポイントを押さえておくことが大切です。以下に成功のための主なコツを紹介します。

• 立地選びを慎重に：まず物件の所在地選びが最重要です。ファミリー層をターゲットにする場合は、子育てに適した住環境かどうかを確認しましょう。例えば「学校や幼稚園が近い」「公園が多く治安が良い」「買い物施設や病院が身近にある」など、家族が暮らしやすい環境が整った地域は賃貸需要が高くなります。また、郊外でも駐車場ニーズがある地域や、リモートワーク普及で人気が出ている地域など、将来的な需要を見据えてエリアを選定することが成功へのカギです。
• 必要最低限のリフォームで魅力アップ：戸建て購入後は闇雲に豪華なリフォームをせず、費用対効果を考えた戦略的なリフォームを行いましょう。古い物件でも、キッチン・浴室・トイレなど入居者様が重視する箇所を中心に清潔で使いやすく改修すれば、過度な投資をせずに魅力的な賃貸住宅に生まれ変わります。逆に不要な箇所までリフォームしすぎるとコストが膨らみ利回りが下がってしまいます。ポイントを絞ったリフォームで初期費用を抑えつつ物件価値を高めることが、収益性アップのコツです。
• 価格交渉を駆使して物件を安く取得：物件購入時には売主様や仲介担当者様との価格交渉が非常に重要です。購入価格を数十万円でも下げることができれば、その分利回りが大きく向上します。周辺の相場価格や物件の問題点を調査した上で、「残地物の撤去は不要なのでその分価格交渉できないか」など根拠を示しながら交渉してみましょう。具体的な交渉方法についてはnoteの記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
• 管理方法を工夫する：運用開始後の物件管理も成功のポイントです。副業で時間が取れない方は不動産管理会社様に委託するのがおすすめです。信頼できる管理会社様に任せれば、入居者募集や契約手続き、クレーム対応、家賃督促などをプロにお任せできます。ただし手数料が発生するため、その分を経費に織り込んで収支計画を立てましょう。自主管理に挑戦する場合は、入居者との連絡体制を整え、定期巡回や修繕手配を滞りなく行う必要があります。物件数が増えて手に負えなくなったら適宜プロの力を借りるなど、状況に応じて柔軟に管理方法を見直すことも大切です。

まとめ：次のアクションに進もう

戸建て賃貸経営は、小規模から始められ利回りも期待できる魅力的な不動産投資です。アパート経営との違いを理解し、メリットとデメリットを把握した上で進めれば、安定した収益源として副業に取り入れることも十分可能です。ただし、物件選びや入居者ニーズのリサーチ、適切な管理などオーナー様の工夫次第で成功が左右される点も忘れてはいけません。

この記事でご紹介したポイントを踏まえて、まずは無理のない範囲で一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。また、戸建ての指値交渉のやり方については完全マニュアル化してnote記事で公開しています。興味のある方はぜひチェックしてみてください。
最後まで読んでいただきありがとうございます！